[변호사 칼럼] 분양계약 체결 후 기본적인 건축계획과 다르게 구조물이 설치된 경우 분양계약상 채무불이행책임 여부가 문제된 사례

계획에 의해 예상 가능한지의 여부가 책임소재 관건
입증 가능한 교환가치 하락 발생시 책임 인정될 수 있어

 

김태완 법무법인 산하 기업법무팀 수석변호사

1. 문제의 소재

아파트나 상가를 분양받으려는 사람들은 모델하우스, 분양목적물의 모형도 등을 통해 아파트 등의 기본적인 건축계획에 관해 알게 되고 이를 토대로 분양계약을 체결하는 경우가 일반적이다. 

그런데 분양계약 체결 후 기본적인 건축계획과 다르게 구조물이 설치돼 각 세대의 환경에 변화가 있는 경우 분양자에게 분양계약상 채무불이행책임을 물을 수 있는지 문제될 수 있으며, 최근 이에 관한 판단 기준을 밝힌 대법원 판결이 선고되어 이를 소개한다.

 

2. 판례의 입장(대법원 2024. 12. 12. 선고 2024다267994 판결)

 

가. 사실관계

원고들은 아파트 2~3층을 분양받은 수분양자들이며 입주자 모집 당시 예정돼 있지 않은 구조물로서, 준공 이후 설치된 길이 22.8m, 높이 7m, 폭 4m의 대규모 구조물인 문주(아파트 출입구에 설치하는 기둥 조형물)로 인해 조망권을 침해받고 아파트 가치에 부정적인 영향을 미쳤다고 주장하며, 분양자인 피고(주택재개발정비사업조합)를 상대로 분양계약상 채무불이행책임에 기한 손해배상을 청구했다.

 

나. 원심 법원의 판단

원심은, 피고가 이 사건 문주를 설치함으로써 원고들이 기본적인 건축 계획에 따라 누릴 수 있었던 조망이나 경관상 이익을 침해해 원고들 소유 아파트가 기본적인 건축 계획에 의해 예상할 수 있었던 범위를 벗어나 분양계약의 목적물로서 거래상 통상 갖춰야 하거나 당사자의 특약에 의해 보유해야 할 품질이나 성질을 갖추지 못하게 됐으므로 피고가 이 사건 분양계약상의 채무를 불이행했다고 판단했다.

 

다. 대법원의 판단

아파트 분양계약 체결 후 설계변경으로 아파트 단지 내에 추가로 구조물 등이 설치되고, 그러한 설치로 아파트 각 동·세대 환경에 일정 부분 변화가 있더라도 수분양자가 예상할 수 있는 범위 내에 있다면 이를 두고 아파트가 분양계약의 목적물로서 거래상 통상 갖춰야 하거나 당사자의 특약에 의해 보유해야 할 품질이나 성질을 갖추지 못한 경우에 해당한다고 볼 수 없다.  

이 사건의 경우 ▷이 사건 문주의 설치로 일조시간, 천공조망 침해율, 차폐감 등급에 변화가 생기지는 않았던 것으로 보이고 ▷원고들 세대 시야에서 이 사건 문주와 경비실이 보이는 비율도 최대 20% 정도에 불과해 시야 제한이 중대하다고 보기는 어렵고 ▷교환가치가 하락했다고 볼 만한 사정도 없으며 ▷이 사건 분양계약서에는 ‘단지 조경 시공계획은 변경될 수 있음’이 명시돼 있는데, 원고들 세대는 비교적 저층인 2층 또는 3층에 위치하므로 설계변경으로 인근에 수목이나 구조물이 설치된다면 어느 정도 시야 제한이 있을 것이라는 사정은 충분히 예상할 수 있었을 것으로 보인다. ▷이 사건 문주 설치가 건축 관계 법령 및 주택법상 주택건설기준 등에 적합하지 않다거나 설계변경 과정에서 절차상 하자가 있었다고 볼만한 사정도 없다.

대법원은 위와 같은 사정을 이유로 이 사건 설계변경으로 발생하는 시야 제한은 원고들을 비롯한 수분양자들이 기본적인 건축 계획에 의해 예상할 수 있었던 범위를 벗어났다고 보기 어렵다고 판단하면서, 이와 달리 판단한 원심을 파기, 환송했다.

 

3. 결론

대법원은 설계변경으로 발생하는 세대의 환경 변화가 기본적인 건축 계획에 의해 예상할 수 있었던 범위를 벗어나는지 여부가 채무불이행책임의 판단 기준에 해당한다고 설명하고 있으며, 위 사건에서는 구조물 설치로 인한 시야 제한이 중대하다고 보기 어렵고, 교환가치가 하락했다고 볼 만한 사정도 없다는 이유를 채무불이행책임을 인정하지 않는 주된 이유로 설시했다.

따라서 구체적인 사안에 따라 설계변경으로 인해 발생하는 피해가 중대하거나 교환가치 하락이 객관적으로 입증 가능하다면 기본적인 건축 계획에 의해 예상할 수 있었던 범위를 벗어난 것으로 보아 채무불이행책임이 인정될 수 있다고 봐야 할 것이다.

 

 

한국건설신문